在青岛买房的这些策略,你了解吗?

虽然青岛楼市这5年房价不断攀升,但房地产遍地黄金的时代成为过去式已成为共识,投资房地产绝对是个技术活,而以往我们大家都会听到一些楼市投资的策略,下面就以青岛楼市为基础来分析一下这些说法是否真实可靠。

房价短期看政策,中期看供给,长期看人口
70个城市房价指数
(1)由于各地出台的限购与提高首付与利率的政策,确实使房价稳定了
青岛由于限购房价涨幅也趋于放缓
(2)再来看中期 ,14年青岛的楼市库存量全国第一,直接导致了青岛楼市的低迷,而今后的两年内,全国各地房地产市场活跃的周期青岛却跟不上节奏,其中原因之一就在于库存量迟迟不能减少,而随着库存减少从而出现了青岛房价的“后涨效应”,这就能解释为什么青岛房价跟不上房价上涨周期的节奏。
2014年青岛楼市库存量2014年青岛楼市走势
(3)人口的净流入前二十的城市基本对标的是房价前20的城市。
人口净流入前20的城市房价前20的城市
青岛登记流动人口已超200万

东北人口困局:每年净流出20万人

而青岛的兴起也是源于外来人口的不断流入,东北的经济衰退则由于常年的人口净流出导致。

到大都市圈附近不限购的小城市投资买房?

燕郊楼市“崩盘”:人跑了,房子也不要了

再来看青岛的近郊

山东海阳海景房退潮:大量业主宁愿交违约金也不收房

对海景房的热情正在降温。张赟说,他所在的小区,有大量业主宁愿交违约金也不收房,现在他的同楼层只有两户人家。就算是夏天,来的也有很多是租客,一室一厅收月租500元,“这几年房价从4500涨到6880,就比银行存款强一点儿,还根本找不到下家”。据中国裁判文书网上的18个判例(共计2015年10个,2016年2个,2017年15个),该海景房所在小区业主拒不支付尾款,被起诉解除合同的,支付违约金在5万到20万之间。2017年10月起,张赟开始学习法律和搜集证据,准备像很多同小区的业主一样,通过打官司脱离苦海。

李嘉诚曾有一个著名论断:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这个论断于大部分时候来讲是正确的。

一个城市核心区房子是最保值的,但不是收益最大的;收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的区域通了地铁,远远大于核心区多开一条地铁的影响。

这一方面相信多数青岛居住的朋友深有感触,对比市南李沧的房价涨幅尤其明显。

对比市南、李沧两区5年的房价涨幅不难看出:2013年5月,李沧均价9845元,市南均价18836元。2018年5月李沧均价23484元,市南均价34207元。李沧5年涨幅139%,市南82%。相差约60%,即13年同样投资100万在市南、李沧买房,李沧比市南多赚约60万。而此5年,恰逢李沧大发展的时期,世园会的举办、双地铁开通、交通商务区的设立,使之大大提高了区域知名度与交通的便捷性,从而使李沧这一刚需区域再也不是刚需可以企及的了。

而对比红岛高新区13年和18年5年的涨幅,读者可能要惊掉下巴了。
2013年高新区房价

2018年高新区房价
13年5月高新区房价3650元,18年5月高新区房价17333元,5年涨幅375%,即13年5月在高新区花100万买房,18年房产价值约475万元,净赚375万元。

在一个城市内一个区域是否值得投资房地产,主要看二手房能否顺利变现;如果二手房跟新房比差别巨大,那么此城市的房地产库存一定是天量的。

其实对于此观点,大家应该不难理解,一个正常的房地产市场,二手房的特别是次新房往往是价格与新房相差无几甚至是倒挂的;而库存天量,去库存无力的城市往往会出现新房价格高,二手房价格低,双双销售无几的情况。

买股票不如买房地产?

其实选择效益好的地产股的收益要远高于房地产的!2013年5月青岛房价12033元,2018年5月青岛房价20940元,涨幅74%。万科A2013年5月股价10.88元,2018年5月33.65元,涨幅209%!

万科A走势

替换高清大图

总结:

回味一下00年到现在的房产价格变化,你会发现房地产的如下特征:

1.房地产投资黄金时期已过,房价涨幅随着时间放缓,房地产行业进入成熟期。

2.房价上涨不再是年年涨,往往是调整几年,然后短期一个大的涨幅;这符合大多数人“买涨不买跌”的心理;涨的时候大家蜂拥而至,下调时都观望。

3.选择准确的区域和房产,掌握好买入卖出的节奏才能赚到大钱。

最后来一个小调查,你心目中错过的最佳投资是?

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